Čo všetko obnáša príprava developerského projektu a čo oddeľuje priemerné od výnimočného? To si dnes ukážeme na konkrétnom príklade z praxe. Pozrieme sa na projekt Bytový dom Sokolská, s ktorým členovia INVEST CLUBU zhodnocujú svoje prostriedky už od 1.1.2021.

Financovanie projektu začalo kampaňou "Rekonštrukcia na bytový dom" - predstavená ako naša posledná kampaň roku 2020. Projekt odvtedy prešiel viacerými zmenami. Napríklad pôvodný plán obsahoval 2 obchodné priestory a 5 bytov, dnes je to 1 a 7 v prospech bytov.

Ako spoznať dobrý projekt?

Pôvodný stav objektu Sokolka Premium na Sokolskej ulici vo Zvolene

Kľúčovou súčasťou dobrého projektu je lokalita - jediná vec, ktorú v budúcnosti neviete zmeniť. Výrazne ovplyvňuje žiadanosť a cenu nehnuteľnosti. Zvolen patrí k žiadaným mestám, s cenami konkurujúcimi vedľajšiemu krajskému mestu - Banskej Bystrici. So zvyškom Slovenska je spojený viacerými spôsobmi dopravy, od diaľnic až po blízke letisko a svojim obyvateľom poskytuje kompletnú občiansku vybavenosť - obchodné centrá, škôlky, základné, stredné a vysoké školy, športoviská a ďalšie.

Dôležité sú aj miesta pre voľnočasové aktivity a iné body záujmu, ktoré obyvateľom spríjemňujú život. To všetko totiž priami vplýva na predajnosť projektu. Sokolská ulica, kde sa projekt nachádza, leží neďaleko centra mesta. Na ulici a v jej okolí je dostatok zelene a priečelie domu je orientované na juhozápad, čo zabezpečuje dostatok slnečnosti. Ďalšia zeleň je plánovaná priamo v objekte.

Ďalším dôležitým faktorom je cenová dostupnosť. Ceny 2 až 3 izbových bytov sa vo Zvolene, v období začiatku projektu, pohybovali v rozmedzí 2100 - 2400 EUR/m2 (v centre 2500, až 2800). Čo je cenová hladina, ktorá sa odvtedy udržala, až mierne narástla.

Projekt spustil predpredaj v 1Q 2022, za 3 mesiace sa predali 2 byty. Viac o tomto si povieme v časti Marketing.

K cene ešte treba spomenúť, že rolu nehrá len kúpna cena, ale aj následné náklady na energie. Tie sú výrazne znížené počiatočnou investíciou Vlastníka projektu do tepelného čerpadla a fotovoltaických panelov. Vlastník projektu taktiež zabezpečil dostatok parkovacích miest priamo v objekte. Ide o kryté státie v uzavretom objekte, čo zvýši pohodlie, aj bezpečie majetku obyvateľov.

Na čo pozor?

Ešte pred začiatkom výstavby je na projekte množstvo práce s plánovaním.

Stavebný projekt sa môže oneskoriť z viacerých dôvodov, či už pre nepriaznivé počasie, oneskorené vydanie povolení a ďalšie faktory, ktoré vopred nedokáže odhadnúť ani vlastník projektu.

Časové komplikácie spôsobené celosvetovou pandémiou posunuli plán dokončenia Sokolky z 4Q/2022 na 1Q /2023. Vojnový konflikt na Ukrajine spôsobil nárast cien materiálov a práce. Tu sa Vlastník projektu Sokolka šikovne ochránil zazmluvnením ceny vopred.

Pôvodný objekt bol kompletne odstránený

Predpokladať vojnu a pandémiu je takmer nemožné. Avšak, vďaka pozornému plánovaniu a konzervatívnym odhadom viete predísť množstvu budúcich problémov. K tomu patrí aj realistický, až mierne pesimistický odhad predajnej ceny, časového plánu a zdravé vyhodnotenie SWOT analýzy.

Kvalitne odvedená práca vedie ku kvalitnému výsledku. Preto pri výbere stavebnej firmy nehľaďte len na cenu, ale hľadajte spoľahlivého partnera.

Financovanie

štatistika projektu Sokolka Premium***

Žiadosť o financovanie prichádza po vypracovaní stavebnej štúdie. Investor si zaslúži vedieť, do čoho ide.

V prípade menších projektov je financovanie bankou obtiažne až nemožné, aj keď ide o kvalitný projekt s číslami, ktoré dávajú zmysel.

V takejto situácii má vlastník projektu možnosť financovať projekt zo svojich zdrojov alebo zdrojov veľkých - inštitucionálnych investorov, či menších investorov prostredníctvom hromadného financovania. Často ide práve o kombináciu všetkých troch, či viacerých možností.

Projekt Sokolka doposiaľ využil dve - zdroje Vlastníka a crowdfunding cez našu online platformu. Členovia Invest Clubu mohli do tohto projektu investovať celkovo v 5 kampaniach. Spolu sa zapojilo 538 členov - investorov. Zafinancovali čiastku 654 371,37 EUR, z ktorej dosiahnu priemerný ročný výnos 11,69 %. Koniec investičného obdobia je plánovaný na 1Q 2023. Vlastník celkovo vyplatí 123 867,64 EUR na výnosoch.

Marketing

[Obrázok: Vizualizacia exterieru investicneho projektu Sokolka]

Vizualizácia nového objektu

Projekt nekončí dokončením výstavby, ale jeho úspešným predajom. Tu má vlastník projektu možnosť zamerať sa primárne na predaj, prenájom, či kombináciu oboch. K tomuto sa priamo viaže marketing projektu, teda jeho prezentovanie potenciálnym kupcom, či nájomcom.

O projekte Sokolka sa väčšina záujemcov dozvedela prostredníctvom FB stránky, ktorú od jej založenia navštívilo 34 116 ľudí a ďalší na webovej stránke sokolka.sk. O kúpu bytov v Sokolke sa zaujímali aj samotní naši investori, ktorým Vlastník projektu ponúkol zľavu 3 %. Pre predaj sa rozhodol priamo, bez realitnej agentúry, čím dokáže poskytnúť kvalitný servis kupujúcim a zároveň znížiť cenu o jej províziu.

Medzi hlavné výhody Sokolky patria komornosť bývania v uzavretej komunite a byty v rozmeroch od 32 po až 77m2 v tichej časti mesta Zvolen, stále neďaleko centra.

Dúfame, že informácie v tomto článku Vás zaujali. V ďalšej prípadovej štúdii si rozoberieme výber projektu z pohľadu investora.

Aktuálne investičné projekty